房地合一稅課徵所得稅的注意事項

由於房地稅合一新制將於民國（以下同）105年1月1日上路，為使民眾得以知悉課徵及申報之具體內容及利於實務執行，財政部特於本年7月21日發布「房地 合一課徵所得稅申報作業要點」以資依循。其內容共分為｢總則｣、｢交易日、取得日及持有期間｣、｢個人房屋、土地交易所得計算及相關調整｣、｢營利事業房 屋、土地交易所得計算｣及｢附則｣等5大部分，計21點，財政部對外公布時尚節其重點說明，現依其公佈之內容介紹重點如下：

一適用之不動產

個人及營利事業自105年1月1日起交易下列房屋、土地應適用本要點規定課徵所得稅：(一)103年1月2日以後取得且持有期間在2年以內之房屋、土地； (二)105年1月1日以後取得之房屋、土地。另個人交易105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權，亦有適用。

二、交易日、取得日及持有期間之認定

(一)房屋、土地「交易日」及「取得日」之認定，原則以完成所有權移轉登記日為準。但對於特殊之情形，例如：1.因法拍取得者，依領得權利移轉證書之日認定。2.交易屬無法辦理建物所有權登記之房屋(如違章建築)，以訂定買賣契約日為準。

(二)房屋、土地「持有期間」之計算，以自房屋、土地取得之日起算至交易之日止為原則。但對大家時常提到的問題，例如個人因繼承或受遺贈等取得房地情形規 定如下：1.因繼承、受遺贈或配偶贈與取得之房屋、土地，得將被繼承人、遺贈人或其配偶之持有期間合併計算。2.適用自住房屋、土地租稅優惠時，個人、配 偶及未成年子女應符合於該房地辦竣戶籍登記、持有並居住連續滿6年之條件，如該房地係因繼承、受遺贈或配偶贈與而取得者，得再加計被繼承人、遺贈人或配偶 持有該房地且符合自住條件之期間。所以要注意是在贈與的部分，只有遺贈及配偶間之贈與可將遺贈人及配偶持有期間併同計算，而非所有的贈與皆可。

三、申報作業及成本費用認定

(一)個人交易房屋、土地，不論有無應納稅額，均應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或房屋使用權交易日之次日起算30日內向戶籍地（居住者）或房屋、土地所在地（非居住者）稽徵機關辦理申報納稅。交易之房屋或土地屬信託財產者，得由受託人代為申報。

(二)至於大家最關心的取得成本及費用認定如下：

1.取得成本：買賣取得者，以成交價額為準。另下列支出經提示證明文件，亦得包含於成本中減除：

(1)購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等），以及房屋、土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息。

(2)取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。

2.費用：如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等交易房屋、土地所支付之必要費用等，但不包括依土地稅法規定繳納之土地增值稅。個人未提示費用之證明文件或 所提示之費用證明金額未達成交價額5%者，稽徵機關得按成交價額5%計算其費用。對於不動產仲業而言這個規定應該算是好消息。

(三)個人與其配偶如因感情不睦或婚姻暴力等因素而有分居情形，符合「納稅義務人與配偶分居得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額之認定標準」第2條規定得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額條件者，得個別認定自住房屋、土地交易前6年未曾適用優惠規定之條件。

(四)適用自住房屋、土地重購退稅或扣抵時，個人或其配偶、未成年子女應於該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用；如以配偶之一方名義出售自住房地，並以配偶之他方名義重購者，亦得適用。

由於房地合一課稅制度是我國稅制改革上之重要變革，所增加稅收將用於健全住宅政策及長期照顧服務支出，影響重大，但如確實可以落實縮短貧富差距及居住正義 的政策目標，當然值得支持，不過也希望主管機關能以次變革為契機，在未來能逐步將房地產相關稅制通盤檢討使其更趨於健全合理及公平，此當為多數國人所樂 見。

資料來源：聯合財經網