會計師提醒／我的不動產所得要如何報稅

「有土斯有財」的觀念使得不動產成為家庭財富配置中的一部分，持有不動產的納稅義務人在申報103年度的綜合所得稅時，有三點可以注意：

1.出租不動產之租賃所得

出租不動產的租賃所得，應按全年租金收入減除必要損耗及費用後計算租金所得。所謂必要損耗及費用，指的是房屋之折舊、修理費、地價稅、房屋稅、房屋的保險費，及向銀行購屋貸款而支付的利息等。

但若是無法提出成本費用的相關憑證，也可以按財政部公布的財產租賃必要損耗及費用標準率，作為租金收入的必要成本費用。

目前房屋租金收入的費用標準率為43%，也就是以租金收入的57%作為租賃所得，申報綜合所得稅。

假設一年的房屋租金收入為100萬元，若實際發生費用低於43萬元時，則可按財政部公布的標準扣除43 萬元（100萬×43%）費用，以57萬元申報租賃所得。不過，如果只是出租土地，只能減除土地當年度的地價稅，不得減除43% 。

另，若申報的租賃所得過低，國稅局會參照當地一般租金標準調整計算租金收入。各縣市之一般租金標準有所不同；例如，台北市103年度住家用的一般租金標準，是以房屋評定現值的19%為標準。

同時要注意的是，將財產借與他人使用，除了係無償且非供營業或執行業務者使用外，也需要參照當地一般租金標準計算租賃收入。

因此，如果將房屋免費借給配偶與直系親屬以外的人使用時，需要確實證明無償，且非供營業或執行業務使用，國稅局才不會按一般租金標準核定租賃所得。

2.出售房屋之財產交易所得

出售房屋的所得，原則上需按實際出售價格減除相關成本費用後申報財產交易所得；若無相關成本資料時，則可以財政部公布的「103人年度個人出售房屋的財產交易所得計算規定」申報財產交易所得。

依財政部公布的「103年度個人出售房屋的財產交易所得計算規定」，房地總成交金額 （1）台北市7,000萬元以上，（2）新北市6,000萬元以上，（3）台北市及新北市以外地區4,000萬元以上者，若無法證明原始取得成本，應以查 得的實際房地總成交金額，按出售時的房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算房屋之收入，再以該收入的15%計算其出售房屋的所得額。

如果房地出售總金額未達上列標準，則以房屋的評定現值的一定比例計算財產交易所得。例如: 新北市的板橋、新店及永和等，是以房屋評定現值的36%計算所得。

舉例來說，洪先生於103年出售其位於信義區的豪宅2億元，房屋評定現值為600萬，土地的公告現值為1,400萬元。

如果洪先生無法提供相關的成本資料，則需以房屋評定現值600萬元占公告土地現值及房屋評定現值總額2,000萬元之比例30%，計算歸屬房屋的收入為 6,000萬元 (2億×房地比30%)，再以該收入15％計算其出售房屋之所得額為900萬元 (6,000 萬×15%）。

另外，需注意的是，近年來贈與移轉動產之交易日漸增多，若是出售受贈或繼承取得之房屋時，成本係以受贈或繼承當時之房屋評定標準價格為準。

3.重購自用住宅扣抵稅額

如果有換屋情況，也可以特別注意是不是符合重購自用住宅扣抵稅額的規定。在加計出售自用住宅之房屋之財產交易所得所增加的綜合所得稅額，只要符合規定，得於重購或出售自用住宅之房屋完成移轉登記之年度，自其應納綜合所得稅額中扣抵或退還。

扣抵或退還年度，於先買後賣者，為賣出年度，於先賣後買者，為買入年度。

只要房屋所有權人或其配偶、受扶養直系親屬於房屋辦妥戶籍登記，且於出售前一年內沒有出租或供營業使用，重購及出售的所有權登記日期相距期間在二年內，新買的房屋價格高於出售的房屋價格，不論是先賣後買或先買後賣都可以符合重購自用住宅扣抵稅額的規定。

但是，如果出售時的財產交易所得已經自財產交易損失中扣抵，則不能適用扣抵或退還之規定。

（作者是勤業眾信聯合會計師事務所莊瑜敏會計師吳懷真協理）

資料來源：聯合財經網