我國民眾前往海外置產潮有兩波,第一波是1995年~1996年時,中共針對前總統李登輝訪美,以及台灣第一次民選總統,發動二次試射飛彈,產生最大一波恐慌移民潮,當年甚至還有旅遊團滯留海外。
第二波在2009年~2014年,遺贈稅調降至10%,台商、海外華僑返台置產,房價不斷創新高。隨後政府祭出選擇性信用管制、奢侈稅、實價登錄、豪宅稅、囤房稅,甚至擬修法通過房地合一稅,產生新一波海外不動產投資熱潮。
第二波海外置產與第一波不同之處在於:投資成分多過自住。建商、投資客在長達11年的多頭嚐到甜頭,不動產也被視為最安全的投資理財工具。雖然國內不動產投資環境變差,但游資充沛,投資者眼光轉向投報率更高、更有增值潛力的他國不動產。
從大環境來看,海外不動產透過網路即可查詢到房價、房產新聞,而投資海外不動產的買家也多具有房價、稅制等查詢能力。且國內業者大力介紹、前進海外設點,讓投資者接觸海外不動產的通路大幅增加。
我認為,投資海外不動產的策略有三,一是注重投報率(Return On Investment),海外不動產投報率較國內高,舉例來說,台北市大安區住宅投報率約1.5%~2%,中南部市中心投報率約3%~4%,但海外不動產投報率高達7%~10%以上。
第二是注重資產增值(capital gain),通常注重資產增值的投資者,較具冒險性格。增值性高的海外不動產一般都在國際大城市市中心精華地段,例如日本東京、馬來西亞吉隆坡金三角、美 國加州爾灣、澳洲雪梨墨爾本等。另外,資本利得稅較高的國家,國人投資意願較低;反之免利得稅或利得稅較低的國家,就相當受到青睞。
第三則需注意能否槓桿操作,因海外不動產房貸成數、利率及還款年限,都是影響投資人的關鍵指標,而貸款成數高的國家,槓桿操作空間大,愈容易得到投 資人的 青睞。以日本東京為例,國人可向日本台資銀行貸款,最高可到七成,房貸利率2.5%~3%,貸款年限15年;反觀無法貸款的國家,通常都是低總價的產品, 進入門檻相對低,投資人才有意願進場。
資料來源:【聯合報╱台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊】
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