房產登記給配偶、孩子，要留意哪些事？

2020-05-18 16:39Smart智富 文／林帝佑

在台灣不動產實務上，有些人為了爭取首購優惠，或是伴侶間為了增加信任感，常常看到父母出錢，但將房產登記在子女名下；或是配偶出錢，將房產登記在另一半名下等情形。而無論是借名登記或是贈與，都有其所屬的權利義務。

1.父母出資購屋，房產登記於孩子名下

如果父母仍打算由自己管理、使用或處分，21世紀不動產法務部經理傅郁婷建議，為保障父母的財產安全，也為了避免日後稅負上的爭議，建議父母應留心下列2件事：

(1)留存相關證明文件：譬如不動產的買賣契約書、不動產所有權狀正本、出資證明、繳納每個月房屋貸款時的銀行匯款單據，以及每年繳納房屋稅、地價稅等與房屋相關稅負的單據等。

(2)簽訂「不動產借名登記契約」：由於借名登記的行為著重在借名者（父母）與出名者（孩子）之間的信任與合意，因此縱使有出資證明，也可能會遇到孩子日後主張該借名登記實為贈與行為，而處分該不動產。

所以傅郁婷提醒，雖然為親子關係，仍應由雙方簽訂「不動產借名登記契約」，或是由出名者，即孩子出具「不動產借名登記聲明書」，減少未來發生爭議的可能。

群宜法律事務所協理李季鴻補充，若「財力不相符」，亦即屋價或房屋貸款遠超過子女財力所及，就算有不動產借名登記契約等文件，稅捐機關恐怕仍會以贈與來認定該借名登記的行為。若被認定為贈與，就要注意贈與稅等問題。

實務上，不論是否想要借名登記或是贈與，還是要請代書依不同的個案進行詳細的稅務試算，且同時要考量到孩子日後轉手的房地合一稅問題等。

2.由配偶出資購屋，房產登記於另一半名下

另一種常見的狀況為夫妻間的借名登記。傅郁婷表示，為了保障財產安全，不論誰出資，都應留存相關證明文件、簽訂「不動產借名登記契約」或由出名者出具「不動產借名登記聲明書」。

不過，夫妻間的借名登記若被稅捐機關認定為贈與，李季鴻分析，《民法》上有夫妻財產共有制的規定；《遺產及贈與稅法》第20條也載明，配偶相互贈與之財產，不計入贈與總額。也就是說，不論是借名者出資，由第三方過戶給出名者，或是借名者直接過戶給出名者，即便被認定為贈與，都不會有贈與稅產生。

但在夫妻間的財產處理上，李季鴻提醒，雙方從情侶關係，進展到訂婚、結婚，只有「結婚」享有上述財產共有制、免贈與稅的部分。所以若是在結婚前產生的借名登記，尤其在缺少借名登記契約的情況下，就容易被認定為贈與。

同樣地，雖然每個人每年有220萬元的贈與稅免稅額，但贈與淨額一旦大於零，還是會有贈與稅的問題產生，故借名登記等證明文件仍應備妥。

不論借名登記的雙方關係為何，借名者與出名者之任何一方若無契約特別約定的情形下，都可以隨時終止委任關係。傅郁婷表示，由於借名登記契約適用《民法》「委任」之相關規定，因此任何一方可以隨時，或是在其中一方喪失行為能力、死亡時要求「終止借名登記之請求返還」，主張借名標的物返還請求權。

另外，要特別注意，依照《民法》第125條規定，請求權於15年間不行使將消滅，而起算日為「自借名登記契約終止時起算」。因此，萬一親子失和、夫妻離婚等，即便借名登記契約未載明終止日，但只要一方提出欲終止的意向，便要在提出後15年內行使返還請求權。